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廊坊貸款預(yù)售商品房如何抵押?
作者:管理員    發(fā)布于:2015-05-06 06:46:29    文字:【】【】【
摘要:廊坊貸款預(yù)售商品房如何抵押?
廊坊貸款預(yù)售商品房如何抵押?
一、預(yù)售商品房抵押有效嗎
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售商品房設(shè)立的抵押
商品房預(yù)售合同是買賣合同,房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所有權(quán)人對自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但此時(shí),如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購買方,購買方依據(jù)預(yù)售合同享有針對特定對象的一種請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán),在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后,抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。
如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù),依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,抵押權(quán)人特優(yōu)先對房屋行使抵押權(quán),這對購買方是極為不利的。因此對已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押應(yīng)屬無效。
對于特殊情況,須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的,應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價(jià)值的比例,避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且,對于設(shè)立已抵押的合同,在開發(fā)商未將貸款還清前,應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行,在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下,開發(fā)商才能得到該筆房款。
(二)購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押
購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押,實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國對預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度,這種未來可以得到的房地產(chǎn),經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了,因此它是可以作為抵押物的,與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾,況且,預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此,預(yù)售商品房的購買方對預(yù)購的房屋設(shè)立抵押是有效的。
(三)雙方重復(fù)抵押。
實(shí)踐中,經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋,購買方在購房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押,使抵押權(quán)人和預(yù)購方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對重復(fù)抵押行為,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
二、預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的
購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押,應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件,抵押行為方可有效:
(一)抵押人是預(yù)售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后,對所預(yù)購商品房享有所有權(quán)之期待權(quán),購房人以預(yù)售的商品房作為抵押,是對其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。
(二)購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》,按合同約定支付了到期購房款,抵押時(shí)要提供付款憑證。
(三)商品房預(yù)售合同須為有效合同。預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標(biāo)的,要使抵押行為有效,預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效,建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。
(四)預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記?!稉?dān)保法》規(guī)定,當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記,抵押合同自登記之日生效。
通過上文的介紹,相信大家對“預(yù)售商品房抵押有效嗎”以及“預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的”的問題有了更深入的理解,希望在大家遇到此類問題時(shí)能有所幫助。鑒于這種情形,在這里要提醒打算購房的您們,在購房時(shí),要對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有無暇疵作出清楚的了解。對于設(shè)立抵押的房屋,在開發(fā)商未將貸款還清前,應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行,在交易房屋權(quán)利無瑕疵的前提下,再付給開發(fā)商該筆房款。由于這里所涉及的內(nèi)容較為復(fù)雜,倘若您還有什么不解之處,建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助。
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